A legkisebb szállásadók számára aránytalanul megemelhetik a díjakat, ami jelentős terhet róhat rájuk.

2025. május 6-án ismételten felfedezzük, hogyan befolyásolja a LegalTech és a DigitalCompliance a vállalatok versenyképességét. Emellett rávilágítunk a digitális környezetben való aktív jelenlétet alapvetően meghatározó legfontosabb jogi és szabályozási aspektusokra is.

Hamarosan új költségek jelenhetnek meg a szállásadók számára, miután egy döntés értelmében fizetőssé válik a szálláshely-minősítés. A szálláshelyek minősítésének bevezetéséről még 2021-ben döntött a kormány, így szálláshelytípustól függően 2022 vagy 2023 óta a korábban jellemző vendégértékelések helyett egy kötelező és előre meghatározott szempontrendszer szerint kell a szállásokat minősíttetni. Ennek részleteiről akkor az alábbi cikkben írtunk:

A Magyar Turisztikai Ügynökség válaszában kifejtette, hogy a szálláshely-minősítési rendszer bevezetésének fő célja az átláthatóság növelése volt. Ez a rendszer nem csupán a hazai utazók, hanem a külföldi turisták számára is hasznos információkat nyújt a számukra legmegfelelőbb szálláshelyek kiválasztásában.

Eddig a folyamat ingyenes volt, azonban a jövőben a szállásadóknak kell fedezniük a minősítés háromévente esedékes költségeit. A pontos kiadások mértéke a szálláshelyek kapacitásától és típusától függően változik.

Magánszálláshelyek és más szálláslehetőségek értékelése és minősítése A magánszálláshelyek, valamint a különböző típusú szálláshelyek minősítése egyre fontosabb szerepet játszik a vendéglátás világában. A vendégek számára a megfelelő szállás kiválasztása kulcsfontosságú, hiszen az élmények minősége gyakran a szálláshely színvonalától függ. A minősítési folyamat célja, hogy átlátható és megbízható információkat nyújtson a látogatóknak, valamint ösztönözze a szállásadók számára a szolgáltatások folyamatos fejlesztését. A különböző szálláshelyek, mint például panziók, apartmanok vagy vendégházak, eltérő kritériumok alapján kerülnek értékelésre. A minősítési rendszer figyelembe veszi a szolgáltatások színvonalát, a tisztaságot, a kényelmet, valamint a vendéglátás minőségét. Az ilyen típusú értékelések nemcsak a vendégek döntéseit segítik, hanem a szállásadók számára is hasznos visszajelzést nyújtanak ahhoz, hogy javítsák szolgáltatásaikat és versenyképesebbé váljanak a piacon. A minősítés általában független szervezetek által történik, amelyek szakértői csapatokkal végzik az ellenőrzéseket, így biztosítva a hitelességet és az objektivitást. A vendégek számára elérhető minősítési rendszerek, mint például csillagok vagy más értékelési formák, segítenek eligibilitást nyújtani a választás során, így mindenki megtalálhatja az igényeinek leginkább megfelelő szálláshelyet.

Ebbe a kategóriába tartoznak a különböző méretű, leggyakrabban az Airbnb-n hirdetett befektetési céllal hasznosított lakóingatlanok. Ezeket a tulajdonosak rövidebb távra, főként turisztikai céllal adnak bérbe. A mintegy 180 ezer kiadható szobából több mint 46 ezer magánszálláshelyeken, míg közel 27 ezer egyéb szálláshelyeken található. Az ilyen szálláshelyek esetén az alábbi díjakra kell számítani:

Szállodák minősítése

Ha a kiadható szobák számát nézzük, még mindig a szállodák részesedése a legnagyobb, az országban közel 66 ezer szállodai szoba áll rendelkezésre. Ezek többsége nagyobb komplexumokban található, egy átlagos szálloda 65 szobából áll. Szállodák esetében az alábbi díjak várhatók:

Panziók, kempingek, üdülőháztelepek és közösségi szálláshelyek minősítése

Az ország különböző panzióiban több mint 14 ezer szoba várja az érdeklődőket, míg a kempingek és üdülőházak kínálata körülbelül 9-10 ezer szobát ölel fel. Ezen felül a közösségi szálláshelyek terén is gazdag választék kínálkozik, hiszen ott további 17 ezer szoba áll rendelkezésre. A minősítésüket egységes díjszabás alapján végzik, így a látogatók könnyebben tájékozódhatnak a lehetőségekről.

A helyszíni ellenőrzés megismétlésének költsége.

Végül, ha valami miatt meg kell ismételni a minősítést, annak külön díjazása lesz, mely az alábbiak szerint alakul:

A tervezett díj kapcsán a piac kisebb szereplői több ok miatt is elégedetlenségüknek adtak hangot. Frankó Pál, a Falusi és Agroturizmus Országos Szövetségének (FATOSZ) elnöke szerint a magán- és egyéb szálláshelyek szempontjából probléma, hogy a díjszabás nem tesz különbséget a tevékenység jellegei között. A magán- és egyéb szálláshelyek jellemzően nem főállású főtevékenységek más szálláshelytípusokkal szemben, így itt ugyanazon szabályok alkalmazása nem indokolt, mint más kereskedelmi típusú szálláshelyeknél.

a rendszert alapvetően a magán- és egyéb szálláshelyek fogják anyagilag fenntartani, noha a turizmus bevételeinek legjelentősebb része a szálloda és hasonló típusú szálláshelyeken keletkezik.

Az alábbi táblázat szemlélteti a várható bevételek eloszlását.

A magán- és egyéb szálláshelyek összesen 266 870 férőhellyel rendelkeznek, míg a többi szálláshelytípus 317 400 férőhelyet kínál. A magán- és egyéb szálláshelyek működéshez való hozzájárulása háromévente 2,021 milliárd forintot tesz ki, ami a bevételek 78%-át jelenti. Ezzel szemben a többi szálláshelytípus csupán 601 millió forintot tud biztosítani a működéshez háromévente, ami a bevételek mindössze 22%-át képviseli. Frankó Pál hangsúlyozta, hogy ez az aránytalanság komoly eltérést mutat az iparágban.

A szállodaipar, amely magában foglalja a szállodákat és panziókat, összesen 188 201 férőhellyel bír, így a teljes férőhelykapacitások 32%-át képviseli. Érdekes megjegyezni, hogy e szektor hozzájárulása a rendszer működéséhez csupán 18,3%-ot tesz ki.

Noha a szállodaipar férőhelykapacitása 71%-a a magán- és egyéb szálláshelyeknek, a befizetései csak 23,7%-a annak.

A szobák díjtételei között hatalmas eltérések mutatkoznak. Például egy magánszálláshely esetében a díjak 7500 és 60 000 forint között mozognak szobánként a legkisebb egységeknél, míg a legnagyobb szállodák esetében ez a tartomány 900 és 2980 forint között található. Érdekes módon a szállodák legmagasabb ára sem haladja meg a 13 636 forintot szobánként. Ebből világosan látszik, hogy a legalacsonyabb díjak a szállodákban találhatók, míg a magasabbak a kisebb szálláshelyeknél érvényesek. Ha pedig úgynevezett "megismételt helyszíni eljárásra" kerül sor, a helyzet még kedvezőtlenebb arányokat mutat - hívta fel a figyelmet a FATOSZ elnöke.

Wakszmann Csaba, a Felelős Magánszálláshely Kiadók Egyesületének (FMKE) alelnöke, szintén hasonló megállapításokat osztott meg. Kiemelte, hogy a kis szállásadók számára meghatározott díjak mértéke jelentősen eltúlzottnak és aránytalannak tűnik, ráadásul nem támaszkodik valós költségszámításon. Szerinte az aránytalanság nem csupán a különböző szállástípusok között, hanem az azonos típusú szállások esetében is megfigyelhető, és ezek az eltérések nem indokolhatók a felmerülő költségek lineáris vagy exponenciális növekedésével.

A díjak eltúlzott mértékét jól mutatja, hogy egy 400-800 ágyas kórház működési engedélyezési eljárása mindössze 108 000 forintba kerül, míg csupán egy 9 szobás szálláshely minősítéséhez 110 000 forint szükséges. Ez a kirívó különbség rámutat arra, hogy a díjak nem tükrözik a valós költségeket és igényeket.

Mindkét esetben az igazgatási szolgáltatási díjnak költségszámításon kell alapulnia – emelte ki.

Nem mindenki ennyire pesszimista a tervezett díj bevezetése kapcsán. Schumicky Balázs, a Magyar Apartmaniadók Egyesületének (MAKE) elnöke, aki saját maga is auditál magán-, és egyéb szálláshelyeket, az új díj kapcsán kiemelte, hogy akik a jogszabályokat betartva határidőig elvégezték az önminősítést, azoknak az első audit továbbra is díjmentes, tehát akik jelenleg arra várnak, hogy az auditorok kiérkezzenek az ingatlanokhoz, azoknak nem keletkezik a mostani auditra fizetési kötelezettségük.

Mivel a tapasztalatok szerint az auditok sokszor meghiúsulnak, mert a házigazda elfelejt megjelenni az auditon, vagy olyan szálláshelyet akar auditálni, amely a minimális követelményeknek sem felel meg - és ezért pótellenőrzésre kötelezik -, érthető a jogalkotó azon törekvése, hogy ezen auditok költségeit ne a közös adóból fizesse a társadalom, hanem a vállalkozó járuljon hozzá.

A díjazás bevezetése hozzájárulhat ahhoz, hogy az auditok már a kezdeti alkalommal gördülékenyen és sikeresen zajlanak, mivel a szállásadók számára anyagi ösztönzőt jelent.

- emelte ki.

Ő is kiemelte ugyanakkor, hogy a díjszabás nem tesz nagy különbséget a szállások eltérő forgalmi képességében, vagy az üzemelés hosszában (szezonális kiadás vs. egész éves nyitva tartás). Könnyen belátható, hogy ez az egyszobás ingatlanok tulajdonosait, vagy a csak pár hónapot nyitva tartó szállásokat érinti legrosszabbul, hiszen ugyanannyit kell fizetniük, mint egy 8 lakóegységgel rendelkező, többszörösen magasabb árbevételű ingatlan után. Szintén

furcsa, hogy a nagyságrendekkel nagyobb árbevételre, és nyereségre képes hoteleknek a díjszabása rendkívül alacsonynak tekinthető összehasonlítva a magán-, és egyéb szálláshelyekkel.

Egy kisebb szálláshely auditja jelentősen gyorsabban és kevesebb energiabefektetéssel végezhető el, mint egy 50 szobás, étteremmel, wellness részleggel és recepcióval felszerelt nagyobb hotel esetében.

Wakszmann Csaba megfogalmazása szerint a fizetési kötelezettség tovább fokozza a minősítési eljárással kapcsolatos jogos ellenérzéseket. A szállásadók tapasztalatai szerint ez az eljárás gyakran tisztességtelen és átláthatatlan, ráadásul szubjektív szempontokat érvényesít, ami kiszámíthatatlan eredményekhez vezet. A kisebb szállásadók számára a minősítési kötelezettség jelentős adminisztratív terheket, megnövekedett működési költségeket, egyenlőtlen versenyhelyzetet, valamint a regionális eltérések fokozódását hozza magával, és komoly kockázatot jelent a piacról való kiszorulásra. Mindezek fényében különösen elkeserítő, hogy az adminisztráció fenntartása önkényes kritériumok és indokolatlanul magas költségek révén valósul meg. Az FMKE alelnöke hangsúlyozta, hogy...

A növekvő állandó költségek kényszere vagy áremelést eredményez, amely versenyhátrányt jelent, vagy a profitabilitás csökkenéséhez vezet, amit a vállalatok kénytelenek elviselni.

ami egy bizonyos határon túl akár a kisebb szálláshelyek bezárását is eredményezheti. Ez utóbbi opció különösen akkor lehet probléma, ha a kisebb, szezonálisan működő szálláshelyek a helyi turizmus egyik alapját képezik és a működésük megszűnése a helyi gazdaságra is negatív hatással lehet. A magasabb árak következtében a piac eltolódhat a magasabb fizetőképes keresletű szolgáltatások irányába, így ez az alacsonyabb költségvetésű családok, hátizsákos turisták kiszorulásához vezethet. A megnövekedett adminisztratív kötelezettségek és költségek a nemzetközi piacon is csökkentik a magyar turizmus versenyképességét - emelte ki.

Schumicky Balázs elmondta, hogy egyes szállásadók szerint a pár éve bevezetett 4%-os turizmusfejlesztési hozzájárulásnak bőségesen fedeznie kellene a szálláshelyminősítés költségeit, hiszen az ebből befizetett összegből a magán-, és egyéb szálláshelyek közvetlenül egy fillért támogatást sem kaptak még vissza, ellentétben más, a turisztikai szektorban működő vállalkozásokkal (pl. vidéki vendéglátóegységek).

Úgy látja azonban, hogy bár érthető a szállásadók új díj kapcsán kialakult elégedetlensége, a 60 000 forint három évre elosztva csak évi 20 000 forint többletköltséget okoz, mely egy egészségesen működő piacon, egy rentábilisan menedzselt szállás esetén kigazdálkodható kell, hogy legyen.

Úgy vélem, hogy a budapesti turizmus folyamatosan fejlődő dinamikája lehetőséget teremt a helyi magánszállások számára, hogy a szálláshely-minősítési díjat beépítsék a tarifáikba.

Melyek nemzetközi összehasonlításban az ingatlanárakhoz viszonyítva meglehetősen alacsonynak számítanak.

Wakszmann Csaba szerint az igazgatási szolgáltatási díjak indokoltságát és mértékét nagyban meghatározza az eljárás szükségessége, alkalmassága és tisztességessége. Ennek biztosítása nélkül a fizetendő díj méltánytalan és tovább növeli az eljárás következtében elszenvedett hátrányokat, különösen ha a díj túlzott, aránytalan és megalapozatlan.

Egyetértek abban, hogy a kisebb szálláshelyek számára is fontos, hogy legyenek világos követelmények, azonban úgy látom, hogy nem indokolt egy bonyolult kategorizálási rendszer kialakítása.

"Az egységes jogszabályi keretek, amelyek az alapvető higiéniai, biztonsági és kényelmi követelményeket tartalmazzák, elegendőek ahhoz, hogy garantálják a vendégek biztonságát és kényelmét, valamint a szálláshelyek fenntartható működését. Emellett lehetőséget biztosítanak arra, hogy megmutatkozzon az egyediség és a helyi jellegzetességek" - tette hozzá.

Frankó Pál javasolja, hogy a rendelet kihirdetését halasszák el, és inkább folytassanak érdemi egyeztetéseket az érintett felek képviselőivel. Emellett azt is ajánlja, hogy a díjtételek meghatározása során vegyék figyelembe a férőhelyek számát, valamint azt, hogy az adott szálláshelytípus főtevékenységként vagy kiegészítő tevékenységként működik.

Schumicky Balázs véleménye szerint kulcsfontosságú tényező, hogy a minősítési díj bevezetése után a budapesti Airbnb-k kiadható napjainak korlátozása még inkább megkérdőjelezhetővé válik. A vállalkozók ugyanis egy újabb terhet vállalnak magukra, hiszen a díj három teljes évre szól, ami hasonló a forgalomtól független, évente megfizetendő tételes átalányadóhoz. Ezért a díj bevezetése egy újabb érvet képvisel a kiadható napok számának korlátozása ellen, és erősíti azt a nézetet, hogy ennek a kérdésnek végleg el kell tűnnie a napirendről.

Érdekes kérdés, hogy a terézvárosi lakások idén milyen minősítési folyamaton mennek keresztül, különös tekintettel arra, hogy 2026. január 1-jétől teljes tilalom lép életbe az Airbnb szolgáltatásokra. Ez a változás jelentős hatással lehet a helyi ingatlanpiacra és a bérleti lehetőségekre.

- tette hozzá, hangsúlyozva, hogy minden újabb díj és adó csak fokozza a feketegazdaság kockázatát, és hátrányos helyzetbe hozza a tisztességes piaci szereplőket. Ezért a Magyar ApartmanKiadók Egyesülete továbbra is határozottan arra kéri az önkormányzatokat, a Magyar Turisztikai Ügynökséget, a kormányzati szerveket és a NAV-ot, hogy tegyenek lépéseket a feketén működő szálláshelyek felszámolására.

A Magyar Turisztikai Ügynökség nemrégiben felhívta a figyelmet arra, hogy a szálláshely-szolgáltatók kötelező minősítési rendszerét érintő kormányzati és miniszteri rendeletek társadalmi vitája a közelmúltban lezárult. A kormány ezeket az eredményeket figyelembe véve fog dönteni a jogszabályok esetleges módosításáról, és a népszerűsített információkat a közvélemény számára is elérhetővé teszi.